成交量短期將下降

  業(yè)內(nèi)對(duì)于新政執(zhí)行力度有所擔(dān)憂。比如按照2015年最新每套成交總價(jià)來算，上海普通商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)只占2%，內(nèi)中環(huán)占8%，外環(huán)以外占到31%，外環(huán)外能夠買到普通住宅的只能到金山、臨港、青浦、奉賢，還有崇明這樣的郊區(qū)。換言之，除了上述這些，都是非普通商品住宅，二套房首付比例都要提升至70%。因此，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉預(yù)判，當(dāng)政策執(zhí)行幾個(gè)月后，勢(shì)必會(huì)誤傷不少購房群體，屆時(shí)上海必然會(huì)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

  來自同策咨詢的一份研究報(bào)告顯示，限購的政策對(duì)非戶籍人員來說影響較大，社保年限的提高影響的人群占當(dāng)前上海流動(dòng)人口的7%，如果計(jì)算中間曾出現(xiàn)社保斷交的人群，影響的人群會(huì)超過7%。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析指出，新政將加速成交量下跌。

  克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，短期來看，新政確實(shí)將有效抑制需求，畢竟相比1400萬的本地人口來說，980萬的外地常住人口才是上海樓市剛需的最大來源。收緊外來常住人口的限購“口子”，一方面可大幅降低需求基數(shù)，另一方面也有助于穩(wěn)定中小套型產(chǎn)品的銷售價(jià)格。

  不過，因?yàn)檎�策調(diào)控只能做到短期抑制需求，并不能將其真正滅失，并且在高壓沉默之后，往往出現(xiàn)成交上升。

  年銷售300億-500億的房企或?qū)⑹艿叫抡��?dǎo)致成交后置、銷售規(guī)模增長的沖擊。比如一家剛剛登陸資本市場的閩系房企相關(guān)負(fù)責(zé)人接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，想不到新政出臺(tái)這么快，原計(jì)劃下半年才會(huì)面臨這種情況，如今上半年的銷售目標(biāo)或要調(diào)整了。這家房企在上海中高端項(xiàng)目比較集中，今年可售貨值為 60億元左右，按照最新的銷售策略，全年去化目標(biāo)調(diào)整為60%-70%，也就是40億以內(nèi)；另一家開始進(jìn)入高端項(xiàng)目領(lǐng)域的房企，也為了保證利潤而調(diào)低了銷售目標(biāo)。

  多家房企營銷負(fù)責(zé)人表示，暫時(shí)不會(huì)以價(jià)換量，但在首付支付周期上會(huì)根據(jù)客戶實(shí)際情況有一定的寬松政策，而客戶以犧牲折扣來換取首付款的時(shí)間差。